- 삼목 초등학교 주변 아파트 시세변화
[인천게릴라뉴스=최건하 공인중계사] 부동산 상승에 가장 영향을 미치는 요인은 크게 두 가지로, 하나는 화폐의 공급이 많아질 때 생기는 자산인플레이션입니다.
이때 인플레이션은 자산→원자재→물가→임금 순으로 진행됩니다. 또 다른 하나는 주택 수요에 비해 공급이 부족한 경우로 수급 차에 의한 부동산 가격 상승입니다.
인천같이 빈 땅이 존재하는 곳에 많은 일자리가 생기면 높은 주택수요가 생기고 집값이 상승합니다. 가격 상승으로 인해 다시 주택 공급이 생기며 다시 부동산 가격은 하락합니다.
빈 땅이 거의 없는 서울 부동산은 세금과 같은 거래비용을 고려할 때 팔지 않는 것이 가장 현명한 판단이 될 수 있습니다.
즉, 서울지역 부동산은 특별한 대외적인 변수가 없다면 우 상향 한다는 뜻이 되고, 그 외의 지역은 주택의 공급에 따라 가격의 변동이 있을 수 있다는 이야기입니다.
저는 2017년부터 2024년까지 영종도에서 살았습니다.
제가 영종도에 들어와 살기 시작한 무렵부터 자산 인플레이션으로 인한 전국적인 부동산 가격 대세 상승시기였습니다.
기존 공항신도시 아파트 가격이 오르면서 전세입자가 전세금상승의 부담을 느껴 매수심리가 생겼고, 영종도 내 하늘도시에 아파트가 공급되었습니다.
아파트가 공급되고 나서 공항신도시 내 아파트 가격은 떨어졌습니다.
기존의 아파트 분양업체는 영종도 내 택지(아파트를 지을 땅)를 보유하고 있었으나, 사업성이 나오지 않아 분양을 하지 않고 기다리고 있었습니다.
아파트 분양업자가 생각하기에 가장 많은 수익이 예상되는 타이밍에 분양을 시작합니다.
대부분의 건설업체는 미분양 문제와 늦게 분양했을 때 고객을 뺏길 수 있다는 문제 사이에서 눈치게임을 합니다.
그러다가 한 업체가 먼저 아파트 분양을 하면 다른 업자들도 거의 같은 시기에 동시분양을 하게 됩니다.
그리고 이때가 해당지역의 부동산 고점입니다.
영종도 내 공항신도시의 부동산 고점은 운서역 2번 출구 쪽에 아파트분양모델하우스가 우후죽순 생겨나던 시점입니다.
2017년8월 풍림아이원6-2단지 전용59.㎡의 최고가는 2억4천이었습니다.
영종도 같이 작은 섬에서는 아파트 신규분양을 하면, 외지인이 분양된 아파트를 사서 신규 유입되는 비율보다 기존에 살던 사람이 새 아파트를 분양 받아 기존의 집을 팔고 이사 가는 경향이 큽니다.
외지인이 신규 분양 받을 땐, 부동산 투자의 목적이 클 뿐 실 거주는 하지 않습니다.
영종도 내 신도시에서 살다가 하늘도시로 이사 간 사람들의 경우 대부분 기존의 집을 팔고 그 돈으로 부동산 잔금을 치렀습니다.
신규아파트 입주 직전 3개월 전에는 급매도 이루어졌습니다. 그리고 한동안 계속 신규 아파트 입주가 있어 신도시 내 아파트 가격이 회복되지 않았습니다.
2019년4월 풍림아이원6-2단지 최저가는 1억4천이었습니다.
하늘도시 아파트의 공급이 더 이상 이루어지지 않고, 코로나로 인해 돈을 풀자 통화량증가로 인하여 영종도 내 아파트 시세는 다시 상승합니다.
이 시절 전국의 아파트 가격이 대부분 상승합니다.
2021년11월 풍림아이원6-2단지 최고가는 2억4천이었습니다. 이후 통화량증가로 인하여 물가 인플레이션이 일어났습니다.
이 물가를 낮추고자 미국 연방준비위원회는 금리인상을 단행하여 한국도 같이 금리인상을 하게 되었습니다.
주택소유자의 원리금부담이 늘어나고 더 이상 부동산 시세상승을 기대하지 않게 되었습니다. 따라서 다시 하락합니다.
2024년3월 풍림아이원6-2단지 최저가는 1억8천이었습니다. 이후 전망은 더 이상 하락하지 않고, 보합과 상승국면이 될 것입니다.
최근 미국 내 소비자물가지수(CPI) 지수를 보면 물가 상승률 추세가 완화되어 추가적인 금리인상은 보이지 않습니다.
또, 새 집을 짓는데 드는 건축자재비가 상승하여 비용인플레이션이 생겼습니다. 따라서 구주택이라 하더라도 비용 인플레이션만큼은 가격방어가 가능하다고 생각됩니다.
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최건하 공인중계사 h21yes@hanmail.net
